Ustawa o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r. (Ustawa), która weszła w życie dnia 18 listopada 2015 r., nadała gminom istotne uprawnienia w zakresie kształtowania zabudowy terenów objętych tzw. obszarem rewitalizacji. W niniejszym artykule przedstawiono zakres tych uprawnień w odniesieniu do ustawowego novum, tj. możliwości ustanowienia zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy (decyzja wz).

Podstawowym aktem służącym przeprowadzeniu procesu rewitalizacji jest uchwała rady gminy o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, stanowiąca akt prawa miejscowego. Już w tej uchwale rada gminy, oprócz prawa pierwokupu na rzecz gminy wszystkich nieruchomości położonych w obszarze rewitalizacji, może ustanowić zakaz wydawania decyzji wz dla wszystkich albo określonych w tej uchwale zmian sposobu zagospodarowania terenu wymagających tej decyzji, w tym zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Ustawodawca wskazał przy tym, że wprowadzenie zakazu jest możliwe „jeżeli stan zagospodarowania obszaru rewitalizacji oraz stopień jego pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wskazują, że nieustanowienie zakazu może doprowadzić do niekorzystnych zmian w zagospodarowaniu obszaru rewitalizacji, pogłębiających niekorzystne zjawiska przesądzające o zakwalifikowaniu zgodnie z Ustawą danego obszaru jako obszaru zdegradowanego” (art. 11 ust. 5 pkt 1 Ustawy). Tym samym przesłanka warunkująca wprowadzenie zakazu, z uwagi na jej generalny i niedookreślony charakter, dopuszcza bardzo szeroką uznaniowość rady gminy w tym zakresie. Niesie to ze sobą ryzyko instrumentalnego traktowania zakazu np. w celu wykorzystywania go do ograniczania konkurencji (przy powstawaniu nowych obiektów handlowych konkurencyjnych dla już istniejących) lub blokowania określonych inwestycji.

Wprowadzony uchwałą o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji zakaz wydawania decyzji wz nie ma charakteru bezterminowego. Traci on moc, jeżeli w terminie 2 lat od dnia wejścia w życie uchwały rady gminy nie weszła w życie uchwała w sprawie ustanowienia Specjalnej Strefy Rewitalizacji (SSR). Ustanowienie tej strefy może wydłużyć niejako obowiązywanie zakazu ponieważ w uchwale w sprawie ustanowienia SSR rada gminy również może ustanowić omawiany zakaz. Zakaz ten można wprowadzić jeśli jego brak może doprowadzić do zmian w zagospodarowaniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji niezgodnych z gminnym programem rewitalizacji albo utrudniających jego realizację („jeżeli stopień pokrycia obszaru SSR miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wskazuje, że nieustanowienie zakazu może doprowadzić do zmian w zagospodarowaniu Strefy niezgodnych z gminnym programem rewitalizacji albo utrudniających rewitalizację” – art. 30 Ustawy). SSR, a więc i zakaz wydawania w jej obszarze decyzji wz, ustanawia się na okres nie dłuższy nić 10 lat, bez możliwości przedłużenia.

W omawianym zakresie Ustawa znowelizowała również przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 62 ust. 1a u.p.z.p.) dotyczące zagadnień przejściowych (intertemporalnych). W przypadku, gdy uchwała w przedmiocie SSR ustanawia zakaz wydawania decyzji wz dla zmiany sposobu zagospodarowania terenu, którego dotyczy wniosek, organ odmawia wszczęcia postępowania (w odniesieniu do nowych wniosków), zaś w odniesieniu do toczących się postępowań – zawiesza je. Natomiast wejście w życie zakazu nie pozbawia mocy wydanych wcześniej decyzji o warunkach zabudowy, w efekcie czego mogą one być podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę. Należy natomiast wskazać, że Ustawodawca pominął kwestie rozwiązań przejściowych w odniesieniu do zakazu ustanowionego w uchwale o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji.

Ponadto, co istotne dla właścicieli nieruchomości wchodzących w skład obszaru rewitalizacji, Ustawa nie przewiduje dla nich propozycji rekompensaty (odszkodowania) w przypadku, gdy sam fakt objęcia obszarem wyklucza określony sposób zagospodarowania nieruchomości, a który byłby możliwy z uwagi na położenie i otoczenie nieruchomości w sytuacji, gdyby obszar ten nie został tam wyznaczony. W tym kontekście istotny jest więc charakter prawny uchwał rady gminy w przedmiocie wyznaczenia obszaru rewitalizacji (a także w przedmiocie ustanowienia SSR), stanowiących akty prawa miejscowego. Oznacza on przede wszystkim możliwość ich zaskarżenia przez osoby wykazujące w tym zakresie swój interes prawny.

Jak wynika z informacji dostępnych na stronach internetowych poszczególnych gmin, większe miasta w Polsce prowadzą prace nad przygotowaniem uchwał w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji (m.in. Gdańsk, Tarnów, Słupsk), a niektóre z nich podjęły już przedmiotowe uchwały. Przykładem należącym do tej drugiej grupy jest m.in. Łódź[1], Gdynia[2], Zielona Góra[3]. Analiza treści dostępnych uchwał i ich projektów wskazuje, że rady gmin nie korzystają w nich z uprawnienia do ustanowienia zakazu wydawania decyzji wz (tak: Gdańsk, Tarnów, Łódź, Gdynia, Zielona Góra, Racibórz, Jastków, Słupsk – gdzie w projekcie uchwały wprost wpisano, iż nie ustanawia się zakazu wydawania decyzji wz). Inaczej sytuacja przedstawia się w odniesieniu do innego uprawnienia, polegającego na ustanowieniu prawa pierwokupu przez gminę. W tym zakresie ustanowienie prawa pierwokupu występuje w większości uchwał lub ich projektów.

Należy zwrócić uwagę, że omawiane wyżej kwestie, a więc: podjęcie uchwał w przedmiocie wyznaczenia obszarów rewitalizacji oraz SSR, prace nad tymi uchwałami, a przede wszystkim – ich zawartość, powinny stanowić przedmiot wnikliwej analizy prowadzonej dla inwestorów (w tym przedmiot badania prawnego due diligence) na potrzeby prawidłowego przygotowania transakcji nieruchomościowych. Będą one bowiem determinowały kształt możliwych inwestycji na nieruchomościach objętych rewitalizacją. W związku z tym, największe miasta w Polsce wydają oświadczenia m.in. o braku podjęcia uchwał rewitalizacyjnych na gruncie Ustawy. Takie wyjaśnienia znajdują się m.in. na stronie Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, jak i Urzędu Miasta Krakowa. Należy jednak ocenić, iż w kontekście należytego zabezpieczenia interesów klienta, taka publiczna informacja (oświadczenie) byłaby niewystarczająca dla przygotowania transakcji sprzedaży nieruchomości. W tym zakresie proponuje się uzyskanie przedmiotowej informacji w formie zaświadczenia, które następnie zostałoby dołączone do umowy.