Kodeks cywilny w zakresie regulacji odnoszących się do służebności przesyłu nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów o służebnościach gruntowych. Przedmiotowe odesłanie obejmuje więc między innymi zastosowanie przesłanek zasiedzenia służebności gruntowych do zasiedzenia służebności przesyłu. W tym zakresie, w odniesieniu do służebności gruntowych kodeks stanowi, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przedmiotem zainteresowania niniejszego artykułu jest krótkie zasygnalizowanie problematyki możliwości zasiedzenia urządzeń przesyłowych biegnących pod ziemią – tj. rurociągów gazowych, kanalizacyjnych i innych urządzeń, które nie są na pierwszy rzut oka widoczne dla właściciela nieruchomości. Kiedy więc przesłanka „widoczności” urządzenia przesyłowego zostanie uznana za spełnioną przez sąd?
Sposób interpretacji omawianej przesłanki jest przedmiotem wielu orzeczeń sądów, których rozstrzygnięcia zdają się w ostatnich latach ewoluować w kierunku rozszerzającej wykładni przesłanki widoczności urządzenia przesyłowego. Niewątpliwie taka wykładnia sprzyja przedsiębiorcom przesyłowym, którzy na zarzut zasiedzenia powołują się w postępowaniach wszczynanych głównie przez właścicieli nieruchomości, zainteresowanych uregulowaniem statusu prawnego swoich nieruchomości, a także uzyskaniem rekompensaty z tytułu posadowienia urządzeń na ich nieruchomości.
Przykładem jednego z pierwszych orzeczeń łagodzących omawianą przesłankę w odniesieniu do przymiotu „widoczności” urządzenia przesyłowego było postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002 r. (sygn. akt V CKN 972/00), w którym uznano, że w przypadku rury kanalizacyjnej biegnącej pod powierzchnią gruntu, dla spełnienia przesłanki widoczności wystarczające jest aby na powierzchni widoczna była jedynie jej część w postaci tzw. osadników. Z kolei w postanowieniu z dnia 6 lipca 2011 r. (sygn. akt I CSK 157/11) Sąd Najwyższy poszedł już dalej wskazując, iż dla nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu nie jest niezbędne, by widoczne elementy trwałego urządzenia, będącego przedmiotem korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego, znajdowały się na nieruchomości, którą obciążać ma ta służebność.
Dalsze chronologicznie orzecznictwo Sądu Najwyższego pozostaje spójne z powyższym. I tak w postanowieniu z dnia 26 lipca 2012 r. (sygn. akt II CSK 752/11) stwierdzono wprost, że „widoczność urządzenia musi być ujmowana szeroko i nie może stronić od specyficznej treści służebności. Jeżeli z samej natury służebności wynika, że trwałe urządzenie, z którego uprawniony korzysta przebiega w całości lub w części pod powierzchnią ziemi, to uzależnienie dopuszczalności zasiedzenia służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu, od tego w jaki sposób na danym, konkretnym odcinku urządzenie zostało posadowione nie wytrzymałoby krytyki. Wiedza właściciela nieruchomości służebnej wynikająca ze świadomości pobudowania urządzenia, fizycznej możliwości stwierdzenia obecności tego urządzenia oraz możliwości zapoznania się z mapami dokumentującymi jego przebieg, mogą w okolicznościach konkretnej sprawy wypełniać wymogi przewidziane w art. 292 KC dla nabycia służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Słupki znacznikowe nie mają dla stwierdzenia zasiedzenia roli decydującej”. Podobnie w postanowieniu z dnia 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II CSK 289/12) Sąd Najwyższy podkreślał, iż gazociągi, wodociągi i kanalizacje, to w przeważającej części urządzenia podziemne i już z tego względu nieracjonalna jest interpretacja art. 292 k.c., której wynikiem byłoby wymaganie, aby rura gazowa w toku biegu terminu zasiedzenia była widoczna dla właściciela każdej nieruchomości, przez którą to urządzenie przebiega.
Niezależnie od tego, że każdorazowo Sąd Najwyższy wymaga, aby okoliczności konkretnej sprawy rozstrzygać odrębnie, i tego rodzaju zastrzeżenia umieszcza w swoich rozstrzygnięciach, nie sposób nie dostrzec, że dokonując interpretacji widoczności urządzenia przesyłowego poprzez odniesienie się do możliwości zapoznania z mapami przebiegu tych urządzeń, wykracza on daleko poza rozumianą powszechnie przesłankę „widoczności”, odnoszonej do spostrzegania danego urządzenia „gołym okiem”. Tego rodzaju wykładnia przerzuca odpowiedzialność za znajomość urządzenia nieruchomości na jego właściciela, który winien w sposób możliwie dokładny weryfikować stan swojej nieruchomości, zwłaszcza zaś w zakresie możliwych podziemnych urządzeń przesyłowych. Ich umiejscowienie może bowiem wpływać istotnie na możliwość korzystania z nieruchomości. Co więcej, właściciel nieruchomości może zostać, na skutek upływu czasu, pozbawiony możliwości uzyskania rekompensaty za istnienie takich urządzeń na nieruchomości (w zamian za ustanowienie służebności przesyłu), co może być dlań szczególnie dotkliwe zwłaszcza w sytuacji, gdy nabywał nieruchomość nie mając świadomości o przebiegu tych urządzeń pod powierzchnią gruntu.
W odniesieniu do powyższej problematyki należy stwierdzić brak ukształtowanych poglądów doktryny, zaś ewentualne wypowiedzi pojawiające się w literaturze prawniczej należy ocenić jako szczątkowe, sygnalizujące przeważnie jedynie treść wybranych orzeczeń Sądu Najwyższego. Nie zmienia to jednak faktu, że zagadnienie służebności przesyłu urządzeń podziemnych pozostaje nadal aktualne w związku z brakiem uregulowania stanu prawnego wielu nieruchomości. Jednocześnie rosnąca świadomość prawna społeczeństwa jak i aktywność inwestycyjna sprawia, że przedmiotowa tematyka nadal żywo dotyka przedsiębiorców, stanowiąc również przedmiot badania due diligence prowadzonego przez prawników analizujących ryzyka związane z nabywaniem nieruchomości.
adwokat Jagoda Guzik