Nie zawsze korzystanie z prawa użytkowania wieczystego gruntu niezgodne z jego celem przewidzianym w umowie ustanowienia prawa wieczystego użytkowania będzie stanowiło skuteczną podstawę roszczenia o rozwiązanie tej umowy. Ponadto, jak wynika z wyroku SN, w obronie przed takim roszczeniem może pomóc bezczynność właściciela gruntu, który dowiedział się o prowadzeniu na nieruchomości inwestycji sprzecznej z celem określonym w umowie.
Powyższe wnioski płyną z treści wyroku Sądu Najwyższego wydanego dnia 7 kwietnia 2016 r., do sygn. akt III CSK 249/15.
Orzeczenie zapadło na gruncie sporu zawisłego pomiędzy Skarbem Państwa, reprezentowanym przez Prezydenta Miasta Krakowa, a użytkownikiem wieczystym, w przedmiocie roszczenia właściciela gruntu o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego. W omawianym wyroku Sąd Najwyższy dokonał m.in. wykładni przepisów art. 240 k.c. oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco. Nieruchomość objęta użytkowaniem wieczystym stanowiła pierwotnie, tj. przed jej nabyciem przez pozwanego, część większej nieruchomości, która jako całość, została oddana w użytkowanie wieczyste na cele zagospodarowania zgodne z przeznaczeniem terenu w planach zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, wówczas oznaczone symbolem KU – jako obszar urządzeń komunikacji. Pierwotny użytkownik wieczysty uzyskał pozwolenie na budowę (m.in. na nieruchomości objętej sporem) dworca autobusowego wraz ze stacją paliw, układem drogowym i infrastrukturą. Po zrealizowaniu tej inwestycji, co jednak nastąpiło wyłącznie na działkach sąsiadujących z nieruchomością objętą sporem, sprzedał tą nieruchomość, która pozostała wówczas niezabudowana. W tym zakresie została zawarta warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, a następnie, wobec braku skorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu, umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego na pozwanego.
Co istotne, już w umowie warunkowej wzmiankowano o zamiarze budowy na jej obszarze restauracji oraz wewnętrznej drogi dojazdowej wraz z miejscami parkingowymi dla klientów restauracji. Przed jej zawarciem pozwany, jako przyszły kupujący, uzyskał decyzję WZ dotyczącą przedmiotowej inwestycji. Natomiast po nabyciu prawa użytkowania wieczystego, Prezydent Miasta Krakowa wydał decyzję o pozwoleniu na budowę. W międzyczasie, obowiązujący w chwili zawierania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego utracił moc.
Pozwany przed podjęciem zabudowy gruntu nie informował o swym zamiarze inwestycyjnym właściciela, ani też nie występował o zmianę umowy ustanowienia prawa wieczystego użytkowania. Dopiero dwa miesiące po uzyskaniu przez pozwanego decyzji o pozwoleniu na budowę, Skarb Państwa zasygnalizował, że planowanej na gruncie inwestycji nie da się pogodzić z celem, dla którego realizacji grunt został oddany w użytkowanie wieczyste.
Zarówno sądy pierwszej, jak i drugiej instancji, orzekające w sprawie uznały zasadność roszczenia właściciela gruntu, przesądzając o rozwiązaniu stosunku prawnego użytkowania wieczystego. Na uzasadnienie takiego stanowiska Sąd Apelacyjny podnosił m.in., iż nie sposób przyjąć, aby pozwany wstępując w prawa poprzednika prawnego był wolny od obowiązków w zakresie sposobu zagospodarowania gruntu, nawet w sytuacji, gdy plan zagospodarowania, na który powoływano się w umowie, już nie obowiązywał. Wskazywał nadto, że fakt zabudowy dworcem autobusowym sąsiedniej nieruchomości przeprowadzonej przez poprzedniego użytkownika wieczystego mógł wpłynąć jedynie na rodzaj infrastruktury przynależnej do szeroko rozumianego pojęcia „urządzeń komunikacji”, do której wzniesienia pozwany nadal był zobowiązany. Sąd nie uznał też argumentu pozwanego sprowadzającego się do twierdzeń o realizacji inwestycji w oparciu o ostateczne decyzje administracyjne Prezydenta Miasta Krakowa, a więc tego samego podmiotu, który wystąpił następnie w imieniu Skarbu Państwa o rozwiązanie umowy.
Sąd Najwyższy rozpatrujący skargę kasacyjną pozwanego uznał jej zasadność oraz uchylił wyrok sądu II instancji, przekazując jej sprawę do ponownego rozpoznania.
Istotne okazały się rozważania w zakresie przesłanek rozwiązania użytkowania wieczystego w kontekście stanu faktycznego sprawy.
W pierwszej kolejności SN uznał, że do rozwiązania użytkowania wieczystego niezbędne jest w każdym przypadku spełnienie kwalifikowanego kryterium – „oczywistej” sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem. Ta zaś, oczywista sprzeczność, polega na ewidentnym, rażącym naruszeniu umowy.
Za przełomowy natomiast, w stosunku do dotychczasowej linii orzeczniczej, należy uznać kierunek wykładni wskazany w komentowanym orzeczeniu, nakazujący uwzględnienie przy ocenie ziszczenia się przesłanki „oczywistej” sprzeczności korzystania z gruntu w stosunku do przeznaczenia określonego w umowie, przyczyn, które do tego doprowadziły.
W tym kontekście SN uznał, że nie można pominąć okoliczności, że Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta Krakowa, już z chwilą zawiadomienia tegoż Prezydenta o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, nabył wiedzę o planowanym zamierzeniu inwestycyjnym pozwanego. Informacje w tym przedmiocie były bowiem zawarte były w doręczonym Prezydentowi akcie notarialnym – umowie.
W sprawie istotne więc znaczenie miało rozważenie braku, od tej chwili, reakcji Skarbu Państwa (Prezydenta Miasta Krakowa) na uzyskaną wiedzę, co należało uwzględnić w kontekście wykładni samej umowy, jak i realizacji przez powoda prawa rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.
Tym samym, zdaniem sądu, nie można pomijać, iż proces budowy restauracji jest złożony, wymaga wyłożenia znacznych środków i to już na etapie projektowania inwestycji. SN odwołał się przy tym do poglądu wyrażonego w innym orzeczeniu, zgodnie z którym, jeżeli umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego nie określa bliżej sposobu korzystania z nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym, przy ustalaniu treści przysługującego prawa, możliwe jest odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa.
Reasumując powyższe, wskazać należy, że orzeczenie zmierza do uwzględniania przez sądy, przy rozpatrywaniu spraw o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego, okoliczności „słusznościowych”, przy uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, których podstawą może być postawa samego właściciela nieruchomości. Taka wykładnia zmierza z kolei do zawężenia przypadków rozwiązywania umów użytkowania wieczystego do tych oczywiście – a więc rażąco i ewidentnie – sprzecznych w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
Sąd zasygnalizował, że brak reakcji właściciela nieruchomości w odpowiednim czasie na informacje o zamiarze budowy inwestycji, która nie odpowiada, w ocenie właściciela, celowi, na jaki ustanowiono użytkowanie wieczyste, może spowodować, przy uwzględnieniu innych okoliczności, takich jak np. realizacja tego specyficznego celu na nieruchomościach sąsiednich, że roszczenie właściciela nie zostanie uwzględnione.
adwokat Jagoda Guzik