Pod koniec marca Sejm przyjął przepisy zmieniające ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Co istotne, nowela będzie mieć znaczenie nie tylko dla obrotu ziemią rolną, ale przy okazji może spowodować duże zamieszanie na rynku transakcji M&A.
Rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw już z chwilą opublikowania (druk sejmowy 293) wywołał spore emocje i dyskusję. Uwaga opinii publicznej ogniskuje się wokół proponowanych zmian do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ustawa o KUR), które istotnie zmieniają obowiązujące w Polsce zasady obrotu ziemią rolną, de facto wyłączając z katalogu nabywców takich gruntów inne podmioty niż rolnicy indywidualni.
Dotychczasowe komentarze wskazują przede wszystkim, że samo w sobie słuszne dążenie do ochrony rolników indywidualnych może zablokować obrót ziemią rolną i spowodować spadek jej wartości. Wskazuje się, że w pierwszej kolejności może to uderzyć w sektor bankowy, który z racji nieuniknionego spadku wartości nieruchomości rolnych i ich ograniczonej płynności będzie zmuszony wymagać od swoich klientów ustanawiania dodatkowych zabezpieczeń. W dalszej kolejności oczywiście byłby to problem klientów banków, w dużej mierze więc również rolników indywidualnych.
Moją uwagę zwrócił natomiast inny aspekt proponowanej nowelizacji ustawy o KUR. Chodzi o te przepisy, które w daleko idący sposób wpływają na kształt i możliwość prowadzenia transakcji łączenia i przejęć spółek, w tym również tych, które z rolnictwem nie mają nic wspólnego.
Łączenie spółek
Zgodnie z nowelą do ustawy o KUR nabyciem nieruchomości rolnej jest każde przeniesienie własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej, a więc nie tylko dokonane w wyniku czynności prawnej (umowa), ale także wynikające z orzeczenia sądu, organu administracji czy innego zdarzenia prawnego. Tak szerokie podejście powoduje, że z nabyciem nieruchomości rolnej będziemy mieć do czynienia również w przypadku łączenia spółek, które dokonywane jest na podstawie konstytutywnego orzeczenia sądu rejestrowego. W rezultacie, jeżeli spółka przejmowana będzie właścicielem nieruchomości rolnych, to spółka przejmująca – w celu sfinalizowania transakcji łączenia – będzie musiała uzyskać zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) wydawaną w formie decyzji administracyjnej.
Uzyskanie takiej zgody będzie przy tym możliwe tylko wtedy, jeśli w toku prowadzonego postępowania wykaże się, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnych tej spółki przez rolnika indywidualnego, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub ANR. Co więcej, spółka przejmująca będzie musiała dać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i wykazać, że transakcja przejęcia nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Warto podkreślić, że powyższe przepisy znajdą zastosowanie również w przypadku łączenia spółek należących do tej samej grupy kapitałowej, gdzie de facto nie dochodzi do zmiany o charakterze właścicielskim.
Co więcej, nawet jeżeli spółka przejmująca spełni powyższe warunki, uzyska zgodę Prezesa ANR na nabycie nieruchomości i dojdzie do połączenia, to będzie ona zobowiązania przez 10 lat prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabywana nieruchomość, nawet jeżeli wcześniej grunty nie były wykorzystywane na cele rolne. W tym samym okresie nieruchomość nie będzie mogła być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Sprzedaż udziałów lub akcji
Z jeszcze dalej idącą ingerencją władzy publicznej będziemy mieć do czynienia w przypadku sprzedaży udziałów lub akcji w spółkach prawa handlowego. W sytuacji gdy sprzedawana spółka będzie posiadała nieruchomości rolne, ANR będzie przysługiwało ustawowe prawo pierwokupu udziałów lub akcji takiej spółki. Prawo to nie obejmie jedynie transakcji realizowanych na rynku publicznym (w reżimie ustawy o obrocie instrumentami finansowymi). W celu realizacji prawa pierwokupu proponuje się zagwarantowanie ANR niezwykle daleko idącego prawa do przeglądania ksiąg i dokumentów spółki będącej przedmiotem transakcji oraz żądania informacji w zakresie obciążeń i zobowiązań.
Ciekawy wydaje się również sam sposób skorzystania z prawa pierwokupu nabycia udziałów czy akcji. Zgodnie z projektem zmian do ustawy o KUR Agencja wysyłałaby zobowiązanemu z prawa pierwokupu oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką pocztową nadaną za potwierdzeniem odbioru, a następnie publikowałaby je w Biuletynie Informacji Publicznej. Warto wskazać, że taki sposób wykonania prawa pierwokupu będzie stanowił szczególną i daleko idącą ingerencję choćby w przepisy o obrocie papierami wartościowymi, które w odniesieniu do przeniesienia praw z akcji na okaziciela, wymagają wydania dokumentu akcji.
Nieruchomości rolne
Ustawa o KUR już w jej obecnie obowiązującym brzmieniu ma bardzo szerokie zastosowanie. Dotyczy bowiem nieruchomości rolnych w rozumieniu kodeksu cywilnego, a więc nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Co wymaga podkreślenia, o uznaniu za nieruchomości rolne decyduje możliwe, a nie aktualne ich wykorzystanie.
Dotychczas z katalogu nieruchomości rolnych wyraźnie wyłączone były tylko te, które położone są w obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Na ostatnim etapie prac nad projektem noweli Komisja Rozwoju Rolnictwa i Wsi przyjęła poprawkę, zgodnie, z którą znowelizowanej ustawy o KUR nie będzie się stosować również do gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, oraz nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Jakkolwiek zmianę tę należy ocenić pozytywnie, niestety nadal wyłączenie zastosowania ustawy znajdzie ograniczone zastosowanie praktyczne. Po pierwsze dlatego, że dla znacznej części obszaru naszego kraju ciągle nie uchwalono miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, na które można będzie się powoływać. Po drugie dlatego, że z zakresu ustawy wyłączono nie te nieruchomości, dla których zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określającą przeznaczenie na cele inne niż rolne, ale tylko takie nieruchomości, które już posiadają taką decyzję w dacie wejścia przepisów w życie i jest ona ostateczna.
Wszystkie branże
Skutkiem utrzymania powyższego szerokiego zakresu pojęcia nieruchomości rolnej będzie objęcie pierwokupem i reglamentacją ANR nie tylko transakcji dotyczących podmiotów działających w branży rolniczej. Od wejścia w życie komentowanych przepisów praktycznie każda transakcja M&A będzie wymagała drobiazgowej analizy prawnej charakteru każdej nieruchomości posiadanej przez przejmowaną spółkę.
Jeśli w toku prowadzonego audytu zostaną zidentyfikowane jakiekolwiek nieruchomości rolne, transakcja będzie musiała być przeprowadzona z uwzględnieniem praw ANR. Aczkolwiek, skorzystanie z prawa pierwokupu przez ANR w przypadku transakcji o dużej wartości trudno sobie w praktyce wyobrazić (choćby ze względu na ograniczone możliwości finansowe tej agencji), takie ryzyko będzie musiało być uwzględnione przy strukturyzowaniu transakcji.
W swojej praktyce zawodowej spotykałem się wielokrotnie, z dużymi przedsiębiorstwami działającymi w najróżniejszych branżach, które z racji braku planów zagospodarowania przestrzennego zmuszone były kwalifikować posiadane przez siebie nieruchomości jako rolne. Dotyczy to choćby międzynarodowego koncernu petrochemicznego, który posiada grunty w ciągu dróg krajowych zabudowane lub przeznaczone na stacje benzynowe. Podobnie z firmą działającą w branży wydobywczej, która do prowadzenia działalności wydobywczej wykorzystuje zarówno złoże jak i jego otulinę. O ile złoże posiadające dokumentację geologiczną jest ujmowane w planach zagospodarowania przestrzennego pod funkcję wydobywczą, o tyle otulina złoża, potrzebna dla jego bezpiecznej eksploatacji bardzo często stanowi grunt kwalifikowany w planach jako rolny, pomimo że faktycznie nie jest on tak eksploatowany i nie będzie z racji bezpośredniego sąsiedztwa kopalni.
Oczywiście analizowane ograniczenia obejmą też wszystkie podmioty, które z natury swojej działalności obracają dużą ilością nieruchomości różnego przeznaczenia, a wiec choćby wspomniane już na początku banki czy deweloperów.
Przygotowanie się do wejścia w życie przepisów
Wszystko na to wskazuje, że komentowane zmiany wejdą w życie w zapowiadanym pierwotnie terminie to jest 30 kwietnia 2016 r. Został zatem niespełna miesiąc, aby się do nich przygotować. Po pierwsze jeśli planowaliście Państwo w najbliższym czasie transakcje, które dotyczą spółek posiadających grunty rolne, warto rozważyć przyśpieszenie ich zamknięcia. Jeżeli są to natomiast plany bardziej dalekosiężne – warto rozważyć zbudowanie teraz struktury holdingowej albo przynajmniej wydzielanie nieruchomości rolnych do zależnych spółek celowych. Przyjęte przepisy nie przewidują bowiem prawa pierwokupu ANR w przypadku sprzedaży udziałów lub akcji w spółkach, które posiadają nieruchomości rolne pośrednio – a więc za pomocą innych spółek zależnych.
Krzysztof Łyszyk
radca prawny, Partner
KKLW – Kurzyński Kosiński Łyszyk i Wspólnicy