Dnia 17 września 2016 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), wprowadzona ustawą z dnia 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy[1] (Ustawa). Ustawa zyskała miano „małej ustawy reprywatyzacyjnej” z uwagi na przedmiot regulacji odnoszący się do roszczeń byłych właścicieli gruntów warszawskich. Chodzi więc o osoby, które utraciły prawo własności nieruchomości na podstawie tzw. dekretu Bieruta, tj. dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy[2].

Wśród istotnych zmian wprowadzonych Ustawą wymienić należy w pierwszej kolejności ustanowienie nowego prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa lub miasta stołecznego Warszawy. Obowiązuje ono w przypadku sprzedaży: praw i roszczeń dekretowych, roszczeń o zwrot nieruchomości w warunkach opisanych w art. 214 u.g.n., a także – prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji wymienionych roszczeń. W zakresie realizacji prawa pierwokupu znajdują zastosowanie odpowiednie przepisy u.g.n. dotyczące pierwokupu.

Skutkiem powyższego jest bezpośredni wpływ choćby na działalność deweloperów, budujących obecnie na zwróconych gruntach, na których następnie ustanowiono prawo użytkowania wieczystego. W takim przypadku sprzedaż budynków lub lokali wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegała wydłużonej procedurze, z uwagi na konieczność uzyskania każdorazowo oświadczenia uprawnionego w przedmiocie skorzystania lub nie z przysługującemu mu prawa pierwokupu.

Ponadto, Ustawa wprowadza szczególną formę dla umów regulujących przenoszenie praw i roszczeń wymienionymi powyżej, wymagając dla ich ważności formy aktu notarialnego.

Kolejną istotną zmianą jest istotne ograniczenie przez Ustawę, w porównaniu do dotychczasowej regulacji, uprawnienia do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz poprzedniego właściciela gruntu. Nowy art. 214a wprowadza bowiem katalog okoliczności, przy których zaistnieniu możliwa będzie odmowa ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Dotyczy to przykładowo takich sytuacji, gdy grunt jest przeznaczony lub wykorzystywany na cele publiczne, został sprzedany lub oddany w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich lub został zabudowany przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego po dniu wejścia w życie dekretu, a wartość zabudowy znacznie przenosi wartość zajętego na ten cel gruntu.

Należy mieć na względzie, że nowe przepisy stosuje się do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie Ustawy. Ustawa realizuje więc cel prawodawcy polegający na zatrzymaniu zwrotów nieruchomości i likwidacji w ten sposób obciążenia roszczeniami m.st. Warszawy.

Ustawa wprowadza jednocześnie podstawę dla umarzania postępowań w sprawach dotyczących rozpatrywania wniosków dekretowych, „jeżeli nie jest możliwe ustalenie stron postępowania lub ich adresów”. Przedmiotowa przesłanka umorzenia będzie dotyczyła postępowań, w których został złożony wyłącznie[3] wniosek[4] przy braku jakichkolwiek innych pism od strony postępowania. Zaktualizuje się ona, jeżeli organ właściwy w sprawie wezwie przez ogłoszenie wnioskodawcę lub jego ewentualnych następców prawnych do uczestnictwa w postępowaniu, a w odpowiedzi na ogłoszenie, w terminie sześciu miesięcy nikt nie zgłosi swych praw albo zgłosiwszy je nie udowodni ich w terminie kolejnych trzech miesięcy lub nie wskaże swojego adresu.

Decyzja o umorzeniu podstępowania będzie stanowiła podstawę do ujawnienia tytułu własności do nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w księgach wieczystych prowadzonych dla budynku i lokali wydzielonych z tego budynku oraz podstawę do zamknięcia tych ksiąg.

Powyższą regulację uzupełnia dokonana również Ustawą nowelizacja przepisów ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z nowym art. 184 § 3 k.r.o. statuującym instytucję kuratora osoby nieobecnej, ustanawianego dla ochrony praw osoby nieznanej z miejsca pobytu, taki kurator nie będzie mógł być ustanowiony, jeżeli istnieją przesłanki uznania danej osoby za zmarłą. Tym sposobem Ustawodawca zmierza do ukrócenia stosowanej w praktyce metody dochodzenia roszczeń dekretowych – tzw. „na kuratora”, która prowadziła do nadużyć.

Ustawa podlegała badaniu przez Trybunał Konstytucyjny na wniosek Prezydenta RP, który pierwotnie odmówił jej podpisania. Wyrokiem z dnia 19 lipca br. (sygn. akt Kp 3/15) Trybunał stwierdził jednakże konstytucyjność zakwestionowanych przepisów.

adwokat Jagoda Guzik