Dnia 18 listopada 2015 r. weszła w życie ustawa o rewitalizacji (Ustawa). Nowe przepisy w zamierzeniu ustawodawcy mają zapewnić gminom sprawny i kompleksowy mechanizm prawny, służący planowaniu i wyprowadzaniu ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, a więc ich rewitalizację. W Ustawie określono, że przygotowanie, koordynowanie i tworzenie warunków do prowadzenia rewitalizacji, należy do zadań własnych gminy. Zadanie to ma charakter fakultatywny.
Analiza przepisów Ustawy oraz treści jej uzasadnienia daje podstawy do stwierdzenia, że wpłynie ona istotnie na kształt przygotowania procesu sprzedaży nieruchomości w szczególności tych położonych na obszarach wielkomiejskich. Badanie nieruchomości przez pryzmat przepisów wprowadzonych Ustawą poszerzy również zakres badania due dilgence nieruchomości, mającego na celu zapewnienie bezpieczeństwa transakcji inwestorowi.
Podstawą zintegrowanych działań na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowanych terytorialnie, a prowadzonych w ramach rewitalizacji, będzie w pierwszej kolejności uchwała rady gminy w przedmiocie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Odwołując się do definicji ustawowej należy wskazać, że obszar zdegradowany cechuje się szczególną koncentracją negatywnych zjawisk takich jak bezrobocie, ubóstwo, przestępczość, niski poziom edukacji lub kapitału społecznego, a także niewystarczającego poziomu uczestnictwa w życiu publicznym i kulturalnym. Ponadto dla wyznaczenia obszaru zdegradowanego wymaga się wystąpienia co najmniej jednego z wymienionych w ustawie zjawisk, podzielonych wedle kryteriów: gospodarczego, środowiskowego, przestrzenno-funkcjonalnego oraz technicznego.
Obszar zdegradowany stanowi kategorię faktyczną w przeciwieństwie do jego części, określanej mianem obszaru rewitalizacji (kategoria prawna). Dla obszaru rewitalizacji opracowuje się gminny program rewitalizacji. W ramach tego obszaru mogą zostać ustanowione tzw. specjalne strefy rewitalizacji.
Uchwała rady gminy w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji stanowi akt prawa miejscowego. Co istotne, rada gminy została wyposażona w uprawnienia do kształtowania stosunków własnościowych na terenach objętych rewitalizacją w treści przedmiotowej uchwały, a także uprawnienia w zakresie planowania przestrzennego. Pierwszym z nich jest możliwość ustanowienia prawa pierwokupu na rzecz gminy w odniesieniu do wszystkich nieruchomości – a więc zarówno w stosunku do nieruchomości „gruntowych” jak i „lokalowych” (art. 11 ust. 5 pkt 1 Ustawy).
Interesujące, że uprawnienie określone w uchwale rady gminy ma charakter czasowy o tyle, że jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, nie zostanie uchwalona i nie wejdzie w życie uchwała o ustanowieniu na obszarze rewitalizacji specjalnej strefy rewitalizacji, przewidziane na rzecz gminy prawo pierwokupu wygaśnie (art. 11 ust. 6 Ustawy).
Ustanowienie prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości lokalowych jest nowością. Przepis art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) w dotychczasowym brzmieniu, prawo pierwokupu na rzecz gminy wiązał bowiem co do zasady ze sprzedażą nieruchomości niezabudowanej, nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę.
Tymczasem przepisy ustawy zmieniły art. 109 u.g.n. poprzez dodanie dwóch nowych przesłanek prawa pierwokupu przysługującego gminie. Zgodnie z ich treścią, gminie przysługuje pierwokup w przypadku sprzedaży: (a) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała rady gminy wyznaczającą obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji, (b) nieruchomości położonych na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji. Przepis nie ogranicza przy tym rodzajów nieruchomości, których miałaby dotyczyć sprzedaż objęta prawem pierwokupu. W konsekwencji rozciąga to uprawnienie również w odniesieniu do sprzedaży prawa odrębnej własności lokalu, które stanowi o istnieniu tzw. nieruchomości lokalowych.
Wyżej opisana zmiana w zakresie art. 109 u.g.n. nie wpłynęła na dotychczasowy kształt przesłanek, przy których zaistnieniu ustawowy pierwokup nie obowiązuje. Tym samym, zgodnie z art. 109 ust. 3 u.g.n. w sytuacjach gdy m.in. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy, między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego, a także gdy wobec nieruchomości prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu w przypadkach określonych w ustawie o partnerstwie publiczno-prywatnym – ustawowy pierwokup gminy jest wyłączony.
Należy wskazać, że opisana wyżej regulacja niewątpliwie wpłynie na proces przygotowania transakcji nieruchomościowych przez doradców prawnych i notariuszy oraz znajdzie odzwierciedlenie w umowach sprzedaży nieruchomości. Inwestor dokonujący zakupu nieruchomości, dla zabezpieczenia swoich interesów, będzie musiał zbadać przede wszystkim okoliczność, czy nieruchomość objęta transakcją nie znajduje się w obszarze rewitalizacji oraz czy nie leży w specjalnej strefie rewitalizacji. Ustalenie tych okoliczności będzie możliwe poprzez uzyskanie informacji w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej.
Bardzo prawdopodobne, że praktyka notarialna wykształci ponadto konieczność przedkładania do umów sprzedaży zaświadczeń wydanych przez gminę (art. 217 k.p.a.), z których będą wynikały wyżej opisane okoliczności lub ich brak. Niewątpliwie jednak w każdym wypadku, w interesie inwestora będzie leżała weryfikacja powyższego. Analogicznie kwestie te będą podlegały badaniu przez notariusza, odpowiedzialnego za przygotowanie ważnej umowy. Zawarcie bowiem umowy sprzedaży nieruchomości z pominięciem przepisów o pierwokupie gminy w sytuacji, gdy takie prawo jej przysługuje, skutkuje bezwzględną nieważnością umowy sprzedaży.
adwokat Jagoda Guzik