Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz z zmianie niektórych innych ustaw (Ustawa), która weszła w życie dnia 30 kwietnia 2016 r., wśród wprowadzonych ograniczeń dotyczących obrotu nieruchomością rolną, przewiduje nowe zasady ustanawiania hipoteki na nieruchomościach rolnych. Dotyczy to nieruchomości rolnych zdefiniowanych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, a więc takich, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Nowe zasady wynikają z dokonanej Ustawą nowelizacji przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.). Zgodnie z dodanym art. 68 ust. 2a u.k.w.h. suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej wnioskodawca jest zobowiązany dołączyć operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Tym samym, wartość rynkowa nieruchomości wskazana w operacie stanowi w każdym wypadku wartość graniczną dla sumy hipoteki na tej nieruchomości rolnej. Oznacza to również, że bank może nie uzyskać satysfakcjonującego go zabezpieczenia kredytu w przypadku gdyby wysokość finansowania miała przekroczyć wartość rynkową nieruchomości wskazaną w operacie.

W związku z powyższym, uzyskanie finansowania na inwestycję związaną z nieruchomością rolną może wymagać dodatkowych, uzgodnionych z instytucją finansującą, zabezpieczeń, do których ustanowienia zobowiązany może być dłużnik. W szczególności, bank może wymagać ustanowienia hipoteki również na innych nieruchomościach kredytobiorcy. Należy więc stwierdzić, że wprowadzone ograniczenia, limitując wysokość zabezpieczenia na podstawowym zwykle składniku majątkowym inwestora tj. nieruchomości, mogą tym samym limitować wielkość zamierzonej przez niego inwestycji.

Warto zauważyć, że sztywne ustalenie maksymalnej sumy hipoteki na dzień ustanowienia hipoteki nie pozwoli na zwiększenie tej sumy w przypadku, gdyby w międzyczasie wartość nieruchomości rolnej wzrosła (np. na skutek wzrostu cen nieruchomości lub poczynionych w oparciu o uzyskane finansowanie inwestycji na nieruchomości na nieruchomości rolnej). Oczywiście, przyjęte rozwiązanie nie wyklucza ustanowienia w takim przypadku kolejnych hipotek (w granicach różnicy wartości rynkowej nieruchomości i sumy hipoteki dotychczas udzielonej).

Omawiane ograniczenie znajduje zastosowanie do hipotek wpisanych do ksiąg wieczystych począwszy od dnia wejścia w życie Ustawy (30 kwietnia 2016 r.).

Z kolei zaspokojenie się przez wierzyciela hipotecznego (bank) z nieruchomości rolnych, na których ustanowiono hipoteki, według nowych reguł ograniczających również w postępowaniu egzekucyjnym krąg podmiotów mogących nabyć taką nieruchomość, znajdzie zastosowanie od dnia 30 kwietnia 2016 r., niezależnie od tego, kiedy hipoteka na nieruchomości rolnej została ustanowiona.

Ograniczenia w zbyciu nieruchomości rolnej w postępowaniu egzekucyjnym poddają w wątpliwość efektywność (i tak trudnej bez istnienia tych ograniczeń) egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką. Wpłynie to z pewnością na praktykę finansowania inwestycji na nieruchomościach rolnych przez banki, które mogą stawiać nowe warunki umowne potencjalnym inwestorom, pragnącym skorzystać z ich produktów.

adwokat Jagoda Guzik