Dzierżawcy i najemcy nieruchomości muszą zdawać sobie sprawę z możliwości przedwczesnego rozwiązania zawartych umów najmu i dzierżawy przez nowych nabywców nieruchomości, którzy uzyskali ich własność w wyniku egzekucji z nieruchomości. W celu zabezpieczenia swoich interesów powinni oni zadbać, w szczególności, o prawidłowe uregulowanie zagadnienia zwrotu planowanych nakładów na nieruchomość, zwłaszcza w tej części, w jakiej nakłady te nie zostaną zamortyzowane wskutek wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez nabywcę. Praktyka pokazuje, że brak adekwatnych postanowień w umowach prowadzi do poważnych sporów oraz w istotnym stopniu zwiększa ryzyko prawne działalności dzierżawcy (lub najemcy), którego działalność opiera się na długoterminowym stosunku dzierżawy (najmu).

Przepis regulujący omawiane zagadnienie, mimo swojego materialnoprawnego charakteru, został umieszczony w kodeksie postępowania cywilnego, w części poświęconej postępowaniu egzekucyjnemu z nieruchomości. Mowa o art. 1002 k.p.c., zgodnie z którym, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nowy nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku jednak, gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że powyższy przepis nie dotyczy praw i obowiązków wynikających z umów najmu i dzierżawy nieruchomości, które zostały zawarte w toku postępowania egzekucyjnego, po zajęciu nieruchomości (w stosunku do dłużnika zajęcie następuje z chwilą doręczenia mu wezwania komornika do zapłaty długu pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości). W takim przypadku bowiem, oddanie zajętej nieruchomości w najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji, na mocy art. 930 § 4 k.p.c. Tym samym nabywca nieruchomości nie jest takimi umowami związany. Jednocześnie należy mieć na względzie, że wskazany przepis art. 930 § 4 k.p.c. wszedł w życie na mocy nowelizacji z dnia 16 września 2011 r. i odnosi się do postępowań egzekucyjnych wszczętych po dniu 3 maja 2012 r. W poprzednim stanie prawnym, umowy najmu i dzierżawy zawarte w toku egzekucji odnosiły skutek względem nowego właściciela nieruchomości.

Przepis art. 1002 k.p.c. odsyła do zasad ogólnych zbywania rzeczy najętej (wydzierżawionej), przez co należy rozumieć odwołanie do treści art. 678 k.c. Przepis tej przewiduje wstąpienie z mocy prawa nabywcy rzeczy najętej na miejsce zbywcy, w razie zbycia tej rzeczy w czasie trwania stosunku najmu. W takim przypadku, nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, niezależnie od tego, czy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, czy też nieoznaczony. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Wówczas bowiem, nabywca związany jest wyłącznie treścią umowy najmu, w którą wstępuje, i której nie może wypowiedzieć w przypadkach innych niż te, które wynikają z umowy. Przepis art. 678 k.c. znajduje odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy na mocy art. 694 k.c.

Z kolei wyżej opisane zasady ogólne ulegają modyfikacji w stosunku do nabywców nieruchomości, którzy tytuł własności nabywają w trybie egzekucji z nieruchomości. Modyfikacja jest aktualna w odniesieniu do umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata. W takim bowiem przypadku, nabywca może wypowiedzieć umowę niezależnie od zachowania formy pisemnej umowy z datą pewną i od wydania rzeczy. Możliwość takiego wypowiedzenia jest ograniczona terminem. Nabywca może skorzystać z uprawnienia do wypowiedzenia jedynie w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Ponadto okres wypowiedzenia wynosi rok, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.

Praktyka pokazuje, że dzierżawcy i najemcy częstokroć zapominają o regulacji art. 1002 k.p.c. wychodząc z założenia, że zawarcie umowy w formie pisemnej i z datą pewną, a także doprowadzenie do wydania im przedmiotu najmu/dzierżawy zabezpieczy obowiązywanie umowy w zakładanym przez nich okresie czasu, niezbędnym do uzyskania rentowności prowadzonej na nieruchomości inwestycji. Takie założenia mogą okazać się złudne, a następnie – zgubne. W tym kontekście istotne jest więc nie tyle prawidłowe przygotowanie i zabezpieczenie umowy, co dokonanie weryfikacji osoby wydzierżawiającego i wynajmującego – co do jego rzetelności i wypłacalności. Brak tych przymiotów zwiększa bowiem ryzyko egzekucji z majątku tych osób, w tym – egzekucji z posiadanych przezeń nieruchomości.

adwokat Jagoda Guzik